Hướng dẫn lập dự án bất động sản chuyên nghiệp từ A-Z

Các dự án kinh doanh có liên quan đến bất động sản là động lực của sự phát triển kinh tế ở Việt nam, với sự mở rộng dự án ở rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như du lịch, nghỉ dưỡng, ăn uống, nhà hàng, siêu thị, công nghiệp, nhà ở, …. Mỗi kiểu dự án sẽ có các tên như ” dự án khu du lịch sinh thái”, “dự án chuỗi siêu thị tiện ích”, “dự án cụm công nghiệp địa phương”, “dự án khu vui chơi trẻ em” và nhiều mô hình khác.

Theo ước tính, có hàng ngàn kiểu dự án bất động sản với các quy mô, lĩnh vực, độ phức tạp, những đặc điểm riêng là khác nhau, phụ thuộc vào năng lực, mức đầu tư của các chủ dự án và mục tiêu của dự án hướng đến. Tuy nhiên, không phải chủ dự án nào cũng đủ khả năng để nghiên cứu xây dựng một dự án hoàn chỉnh từ A-Z, cần nhiều bên tham gia tư vấn.

 

Từ đó, nhu cầu về các cá nhân, công ty đủ năng lực, kinh nghiệm chuyên môn về nghiên cứu, lập dự án và tư thực hiện bất động sản ra đời. Bạn có thể dễ dàng tìm kiếm đối tác này qua các kênh trực tuyến, qua sự giới thiệu. Tuy nhiên, cần những hiểu biết và đánh giá năng lực để lựa chọn phù hợp, tối ưu hiệu quả, chi phí.

 

1. Lập dự án bất động sản là gì?

 

Theo những định nghĩa mới nhất, một dự án bất động sản sẽ trải qua 3 giai đoạn chính:

• Giai đoạn 1: Nghiên cứu và lập dự án bất động sản chi tiết khả thi
• Giai đoạn 2: Chuẩn bị các nguồn lực, thủ tục cần thiết và thực hiện dự án
• Giai đoạn 3: Vận hàng chính thức dự án

Như vậy, lập dự án bất động sản là giai đoạn 1 của dự án, giai đoạn này cũng sẽ được phân chia thành các giai đoạn nhỏ hơn tùy theo dự án, ví dụ như tìm kiếm ý tưởng, phác thảo dự án, thu thập dữ liệu, xây dựng dự án, … phụ thuộc vào quy mô, độ phức tạp, lĩnh vực và yêu cầu của chủ dự án.

 

2. Các tiêu chuẩn của một dự án bất động sản

 

Có rất nhiều tiêu chuẩn để đánh giá chất lượng của một dự án, tùy theo các tổ chức, doanh nghiệp đưa ra. Vietlands.vn cũng đưa ra các tiêu chí đề xuất phổ biến gồm có.

 

1. Tính khách quan: Thể hiện ở quá trình làm dự án là độc lập, không có các ý kiến duy ý chí, chủ quan của cá nhân, ảnh hưởng đến dự án, làm sai lệch các nội dung, mục tiêu, bản chất dự án.
2. Tính chuyên nghiệp: Quá trình lập dự án bất động sản cần có sự chuyên nghiệp cao, bởi các nhân sự có kinh nghiệm, có năng lực, được phân định chức năng, nhiệm cụ cụ thể, tuân theo một quy trình thống nhất. Sự chuyên nghiệp sẽ mang đến các dự án bất động sản chất lượng cao.
3. Tính linh hoạt: Dự án cần có các phương án dự phòng, kế hoạch B cho các trường hợp rủi ro, bất khả kháng xảy ra trong quá trình làm dự án bất động sản, ví dụ như nhân sự thay đổi, thiên tai, dịch bệnh, tai nạn lao động, sự cố xảy ra.
4. Tính thực tế: Dự án cần được khảo sát, thu thập thông tin một cách trực tiếp, cụ thể và càng nhiều dữ liệu càng tốt, càng phản ánh đúng thực tế của dự án, từ đó xây dựng nên dự án sát thực tế nhất.Hiện nay, có rất nhiều kiểu làm dự án mang tính lý thuyết quá nhiều, một dang sao chép dự án.
5. Tính phản biện: Quá trình lập dự án bất động sản, đơn vị tư vấn lập dự án cần phải giải đáp, trả lời được các câu hỏi, thắc mắc của chủ dự án, nhà đầu tư, bên giám sát dự án.
6. Tính hiệu quả: Dự án bất động sản hầu hết là dự án kinh doanh, thương mại, đề cao hiệu quả kinh doanh từ dự án mang lại, đơn vị lập dự án cần có các phân tích, phản biện và chứng minh tính khả thi của dự án bằng các báo cáo, kế hoạch cụ thể.
7. Tính bền vững: Tính bền vững thể hiện dự án bất động sản có thể vận hành tốt, ít lỗi phát sinh và hoạt động hiệu quả trong nhiều năm, giúp dự án mang lại lợi ích, khả năng hoàn vốn và lợi nhuận từ dự án.

 

3. Các phương pháp lập dự án bất động sản

1. Phương pháp giá rẻ: Đây là cách làm không theo bài bản, quy trình cụ thể, mà dựa trên kinh nghiệm cá nhân của chủ dự án, sau đó dần dần bổ xung từng phần dự án, chủ dự án có thể hỏi ý kiến từ bạn bè, người quen hoặc lên mạng học kinh nghiệm. Ưu điểm lớn nhất là giá rẻ, tiết kiệm được 1 khoản chi phí và chủ dự án có thể kinh nghiệm, tuy nhiên khuyết điểm là mất nhiều thời gian, công sức, dự án cũng không được bài bản, có hệ thống, đạt được mục đích như kỳ vọng. Phương pháp này chỉ phù hợp với các dự án bất động sản nhỏ lẻ, không phức tạp, chi phí đầu tư thấp, ví dụ như mở một cửa hàng kinh doanh nhỏ, xây xưởng nhỏ cho thuê.
2. Phương pháp sao chép: Đây cũng là một phương pháp lập dự án bất động sản được sử dụng nhiều bởi các công ty, cá nhân, bởi vì có đặc điểm làm rất nhanh, giá rẻ. Cách làm theo các bước gồm: Bước 1 – Lựa chọn các mẫu dự án kinh doanh có sẵn với mô hình tương tự của dự án, bước 2 – Chỉnh sửa dự án với các nội dung cho phù hợp với dự án, ví dụ sửa thương hiệu, diện tích, không gian, thiết bị, nhân sự, màu sắc, .. rất phổ biến với các dạng dự án bất động sản có tính phổ biến cao như mở quán cafe, cửa hàng ăn, cửa hàng mẹ và bé,…
3. Phương pháp công nghệ: Đây là phương pháp áp dụng công nghệ dữ liệu lớn để phân tích, xây dựng dự án bất động sản, là phương pháp hiện đại và hiệu quả nhất hiện nay. Ở trên thế giới các công ty bất động sản lớn đều sử dụng phương pháp này. Tuy nhiên ở Việt Nam hiện chỉ có www.vietlands.vn tiên phong áp dụng công nghệ này. Ưu điểm của phương pháp đó là hiệu quả cao, chi phí thấp và thời gian nhanh chóng.
4. Phương pháp chuyên nghiệp: Đối với các dự án yêu cầu chất lượng cao, có độ phức tạp, mức đầu tư lớn thì chủ dự án băt buộc phải dùng phương pháp này để nghiên cứu, lập các dự án bất động sản. Đó là thuê một cá nhân, công ty tư vấn xây dựng dự án.

 

4. Danh mục các dự án bất động sản phổ biến

Nhà ở	Cho thuê	Cửa hàng	Du lịch	Ăn uống	Sức khỏe, làm đẹp
Khu dân cư  Chung cư giá rẻ Chung cư mini Biệt thự Nhà truyền thống Nhà cấp 4 Nhà hỗn hợp Nhà vườn Kiến trúc xanh Kiến trúc hiện đại	Cửa hàng mặt phố cho thuê  Văn phòng cho thuê Văn phòng chia sẻ Căn hộ cho thuê Nhà cấp 4 Mặt bằng cho thuê Kho hàng, nhà xưởng Địa điểm cho thuê Cho thuê khác	Cửa hàng mặt phố  Cửa hàng tiện lợi Cửa hàng đồ ăn Quán cafe Cửa hàng hoa tươi, quà tặng Cửa hàng thời trang Cửa hàng mẹ và bé Cửa hàng đồ gia dụng Cửa hàng buôn bán Cửa hàng khác	Quy hoạch và phát triển du lịch  Khách sạn, nhà nghỉ Khu du lịch sinh thái Khu du lịch biển Khu du lịch trên núi Khu du lịch tâm linh Du lịch văn hóa Dự án bất động sản về du lịch Du lịch sáng tạo Du lịch 4.0	Cửa hàng ăn uống  Nhà hàng bia Cửa hàng đồ ăn nhanh Cửa hàng thực phẩm Địa điểm ăn uống Cửa hàng ăn sáng Món ăn truyền thống Cơm văn phòng Nhà hàng đặc sản Lẩu nướng các loại	Phòng khám  Trung tâm chăm sóc sức khỏe Cửa hàng làm đẹp Cửa hàng thuốc SPA Trung tâm thể dụng thẩm mỹ Trung tâm yoga Trung tâm thể hình Bác sĩ gia đình
Nông nghiệp	Vui chơi giải trí	Mẹ và bé	Giáo dục	Bất động sản ảo	Công nghiệp
Trang trại nông nghiệp  Nông nghiệp sạch Vùng trồng cây nguyên liệu Trồng cây công nghiệp Đất miền núi Đất rừng Đất ven sông Đất ven biển Đất ngập mặn	Công viên lớn  Công viên khu dân cư Khu vui chơi thiếu nhi Khu dịch vụ thể thao Sân bóng cỏ nhân tạo Khu vui chơi cộng đồng Dịch vụ karaoke Dịch vụ giải trí	Cửa hàng thời trang mẹ và bé  Cửa hàng đồ dùng mẹ và bé Chăm sóc sức khỏe mẹ và bé	Trường học  Trường mầm non Trung tâm Tiếng Anh Trung tâm luyện thi Trung tâm kỹ năng sống	Website mua bán bất động sản  Ứng dụng (APP) bất động sản Kinh tế chia sẻ bất động sản	Quy hoạch và phát triển khu công nghiệp  Doanh nghiệp sản xuất Kho bãi, nhà xưởng

 

 

5. Quy trình 10 giai đoạn lập dự án bất động sản

 

Với mỗi dự án bất động sản sẽ có các quy trình lập dự án bất động sản phù hợp, các dự án đơn giản, nhỏ thì các bước ngắn hơn, nhanh hơn. Các dự án phức tạp sẽ cần nhiều bước hơn. Dưới đây là quy trình chuẩn của lập dự án bất động sản – thuộc giai đoạn 1 của một dự án (giai đoạn đầu tiên). Trong quá trình này sẽ có sự liên lạc, phối hợp thường xuyên của chủ dự án (bên A) và bên tư vấn lập dự án (bên B).

1	2	3	4	5	6
Chủ dự án đưa ra yêu cầu về dự án dưới dạng các mô tả chung về dự án  (gọi tắt bên A)	Công ty/tổ chức (bên B) nhận dịch vụ lập dự án sẽ tiếp nhận yêu cầu, sau đó nghiên cứu, xây dựng phác thảo tổng thể về dự án, báo giá chi phí, thời gian thực hiện	Hai bên thống nhất nội dung, tiến hành soạn thảo hợp đồng và ký kết. Chủ dự án thanh toán chi phí một phần trước dịch vụ (khoảng 40-60% tùy theo).	Bên B sẽ bắt đầu thu thập dữ liệu dự án bất động sản qua nhiều kênh bằng nhiều phương pháp, sau đó xây dựng hồ sơ dữ liệu dự án, việc có đủ dữ liệu rất quan trọng	Bên B xây dựng bản dự án phác thảo tổng thể và bóc tách công việc dự án, giao cho từng bộ phận để nghiên cứu, thực hiện theo kế hoạch công việc được giao	Bên B xây dựng bản hồ sơ giới thiệu tổng thể dự án và gửi cho bên A, hai bên cùng thảo luận về dự án, những sửa đổi, bổ xung, điều chỉnh phù hợp. Sau đó thống nhất.
7	8	9	10
Bên B bắt đầu đi vào nghiên cứu và lập dự án chi tiết, đây là 1 quá trình phức tạp, tùy theo dự án sẽ có công việc, thời gian khác nhau.	Bên bên gửi dự án chi tiết cho bên A, sau đó 2 bên cùng thảo luận về các nội dung chi tiết của dự án, giúp chủ dự án hiểu rõ hơn về dự án	Trong trường hợp có thêm nhà đầu tư/hoặc gọi vốn đầu tư. Bên B sẽ xây dựng thêm hồ sơ gọi vốn đầu tư cho dự án, sau đó tư vấn hỗ trợ chủ dự án gọi vốn đầu tư.	Bên B tư vấn hỗ trợ bên A thực hiện dự án, vận hành dự án (tùy theo nội dung điều khoản hợp đồng). Sự hỗ trợ này rất quan trọng.

 

6. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hiệu quả của dự án bất động sản

 

Một công thức cơ bản để mang đến sự thành công cho một dự án bất động sản như sau:

“Chủ dự án đủ năng lực + Đối tác tư vấn dự án chuyên nghiệp + Đối tác thực hiện dự án đủ năng lực, kinh nghiệm + Nguồn vốn đầu tư cho dự án đủ + Yếu tố ngoại cảnh thuận lợi”

Như vậy, sự rủi ro ảnh hưởng đến chất lượng và hiệu quả của dự án bất động sản sẽ có hàng nguyên nhân như:

• Chủ dự án không có đủ năng lực để hiểu về dự án, quản trị vận hành dự án, hoặc không có kinh nghiệm, khôn có tài chính.
• Dự án không có đủ tài chính để thực hiện, đến từ bản thân chủ dự án và các nhà đầu tư
• Đối tác tư vấn thực hiện dự án chất lượng kém, không có kinh nghiệm, hoặc không trung thực, tuân thủ các quy trình lập dự án, gian dối các số liệu, báo cáo.
• Dự án không được chuẩn bị đầy đủ về pháp lý, giấy phép.
• Dự án bị ảnh hưởng bởi thiên tai, dịch bệnh, môi trường xã hội, ….

 

7. Nội dung mẫu của lập một dự án bất động sản kinh doanh

Xem chi tiết tại: https://vietlands.vn/mau-du-an-kinh-doanh-bat-dong-san-chi-tiet/

 

8. Một số câu hỏi thường gặp khi lập dự án bất động sản

 

• Tôi không có tiền, có kinh nghiệm nhưng muốn mở một cửa hàng kinh doanh nhỏ, vậy phải làm thế nào ?  Bạn cần học hỏi về kinh nghiệm kinh doanh trước tiên, sau đó suy nghĩ về ý tưởng kinh doanh này liệu có khả thi, bạn có làm được hay không, và dần dần xây dựng 1 kế hoạch kinh doanh chi tiết. Có thể nhờ một ai đó có kinh nghiệm tư vấn.
• Tôi có dự án bất động sản rồi, nhưng gặp khó khăn về vốn đầu tư, vậy phải làm thế nào ? Bạn nên gọi vốn đầu tư, có thể tự gọi vốn hoặc thuê một bên tư vấn, dịch vụ gọi vốn trung gian, mức chi phí từ 3-5%.